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【香港直播(7) 中海地产】今天90%明天8%后天1%-2%

发布日期:2019-09-09 00:17   来源:未知   阅读:

  六合开奖结果现场直播,随着2018年销售规模实现接近30%的增长,2019年上半年中海地产结转收入和核心利润规模较去年同期均有较为明显的提升。在维持高利润率和高销售规模的情况下,未来几年,中海地产收入和利润规模增速有望长期维持两位数增长。

  商业物业收入持续快速增长,2019年上半年商业收入同比增长15.6%至23.5亿港元,其中写字楼收入占比71%,购物中心收入占比19.3%。商业物业运营规模方面,截至2019年上半年,集团系列公司累计运营商业物业共计72个,总建筑面积达425万平方米,可租面积310万平方米。集团系列公司持有运营中海系甲级写字楼45栋,总建筑面积277万平方米,是内地最大的单一业权写字楼发展商和运营商。未来中海整个商业板块会以写字楼业务作为核心业务去打造。从整体的结构上布局来看,写字楼占持有物业比例约为58%,集中式商业为29%,中海商业板块也是一个双核协同发展的态势,未来也将成为中海地产强有力的竞争力。

  坚持主流城市主流地段。2019年前6月,集团共吸纳24宗土地,新增总楼面面积464万平米,新购权益金额574亿港元,其中一线%。集团坚持多渠道获取土地资源,招拍挂与其他渠道双线并举,重点突破。上半年集团通过旧改等方式获取太原以及郑州的项目,公司土地市场竞争力进一步增强。优质的土地储备和多元的获取土地渠道保障了企业规模稳步成长。

  2019年上半年,面对市场不确定性增加,行业周期缩短的新环境,集团实现了又好又快又稳的发展。

  业绩要点包括:物业销售金额和商业收入均实现了快速增长。集团净利润率再创新高,核心净利润同比增长9.5%,按人民币口径同比增长15.6%,保持了行业领先的价值创造能力。同时集团继续保持稳健的财务管理和领先的融资优势,融资成本保持行业低水平。

  首先是集团继续保持行业领先的价值创造能力,利润总额稳健增长,利润率保持较高水平。其中股东应占净利润同比上升7.4%至249.4亿港元,核心净利润同比上升9.5%至209.9亿港元,毛利率同比下降0.9个百分点至34.9%,净利润率和核心净利润率分别上升0.5和0.9个百分点至26.7和22.5%。

  集团持续为股东创造价值,2019年上半年股东应占权益进一步增厚至3023.9亿港元,每股净资产较2018年底上升6.7%至27.6港元。同时集团为股东创造持续稳定增长的股市渠道,中期每股派息同比上升12.5%至45港仙,派息增长高于核心净利润的增速。

  财务状况方面,集团坚持审慎稳健的财务政策,负债处于低水平,债务结构合理,令集团有能力从容应对未来更具挑战的市场环境和形式,发挥集团财务稳健的竞争优势。截至2019年6月末,集团的资产负债率60.1%,净借贷比35%,使用归母净资产来算的,保持行业低水平。同时债务结构进一步优化,一年以内的负债占比13.7%,到期债务压力小,在手现金1120.4亿港元,占总资产比例14.3%。资金状况行业领先,可充分把握市场机遇。

  集团继续保持行业领先的融资优势。2019年上半年,集团发挥境内外双平台多渠道融资的优势,上半年平均借贷成本4.28%,保持行业的低水平。作为一家优质的蓝筹企业,中海卓越的企业管治和风险管理被资本市场和金融机构广泛认可。集团拥有中国房地产行业最高信用评级,是全行业唯一一个获得国际评级机构A-评级的企业。

  合约销售方面,2019年上半年集团系列公司销售金额快速增长,销售均价稳步提升,实现合约额1942亿港元,销售单价21066港元/平米,分别同比上升28.7%和18.3%。销售回款方面,在限签限贷的政策调控持续情况下,本集团系列公司2019年强抓回款,实现销售回款1558亿港元,同比上升16.2%。如扣除6月底开盘未回款的影响,回款率高达90.2%,继续保持到较高的水平。2019年上半年,本集团各区域的销售分布情况,整体看各个区域的销售贡献分布均衡。

  土地投资方面,本集团坚持主流城市主流地段,土地市场上积极参与,审慎出价,在投资时充分考虑限价限签等限制因素,控制溢价率和土地成本。2019年前6月,集团共吸纳24宗土地,新增总楼面面积464万平米,新购权益金额574亿港元,其中一线万平米,新购地权益金额达280亿港元。集团坚持多渠道获取土地资源,招拍挂与其他渠道双线并举,重点突破。上半年集团获取的太原市万柏林区规模最大的城中村改造项目,在郑州与中建方程协同合作,获取郑州项目。土地储备的规模和结构看,2019年6月底,本集团系列公司总土地储备达9175万平米,其中本集团总土地储备6789万平米,权益面积5540万平米。土地储备区域分布均衡,主要集中主流城市的中心区域。

  新开工和在建方面,本集团系列公司上半年新开工面积达1422万平米,在建面积5706万平米,再创新高,进一步提升可售资源,保持了可持续发展的能力。

  已售未结转方面。截止2019年上半年,本集团系列公司已售未结转金额达2856亿港元,较2018年底上升23.1%,面积较2018年底上升15.2%,达1436亿港元。其中本集团系列公司不含中海宏洋已售未结转金额较2018年底上升25.6%至2215亿港元,面积上升10.3%至909万平米,已售未结转未来逐步入账,将对今年集团的收入和利润锁定产生积极的作用。

  商业物业收入持续快速增长,2019年上半年商业收入同比增长15.6%至23.5亿港元,其中写字楼收入占比71%,购物中心收入占比19.3%。商业物业运营规模方面,截至2019年上半年,本集团系列公司累计运营商业物业共计72个,总建筑面积达425万平方米,可租面积310万平方米。本集团系列公司持有运营中海系甲级写字楼45栋,总建筑面积277万平方米,是内地最大的单一业权写字楼发展商和运营商。2019年上半年,写字楼收入同比增长13.3%至16.7亿港元,其中北京、上海、伦敦等一线年上半年末,持有运营写字楼的出租率达到93.3%。

  联合办公方面2019年上半年的出租率已超过90%。随着行业步入平稳发展期,集团将加快提升持有商业物业的运营规模与经营效益。集团系列公司商业物业的总建筑面积含在建、代建共计1003万平方米,是已运营面积的2.4倍。项目总数量达146个,是已运营数量2.0倍。商业物业的收入向实现2020年50亿港元,2023年100亿港元的目标在稳步推进。集团专业化管理在手商业项目进一步提升,致力提升商业地产的运营水平,已逐步升级到协同持有、专业运营的阶段。2019年上半年商业收入增长93%,是来自于租金和出租率的提升,而其中商业总收入则实现同比增长55%。同时集团通过对宏观经济、行业周期和资产价值的预判,适时购入或退出相关的商业物业资产。

  2019年3月底,集团完成首个商业的并购项目——苏州中海财富中心,建筑面积17.2万平米,月均的租赁面积居苏州工业园区第一。此外,集团通过资产改造和专业运营能力,释放商业物业的价值潜力,实现商业物业的资产价值和收入的双提升。北京中海财富中心的OFFICEZIP改造后,租赁单价较原写字楼的租赁单价提升了45%。在伦敦61Aldwych为中资企业在伦敦的首个改造项目,改造之后的预计租金单价提升25%左右。

  当今世界正处于百年未有之大变局,全球政治经济格局进入不确定性时期,全球经济波动的周期越来越短,叠加中美贸易战的影响,中国经济下行压力加大,国内经济政策预调、微调更加频繁,集团相信以中国经济强大的韧性与强劲的内生性增长动力,经济增长将保持在合理区间。行业方面,在现有政策环境下,将促进房地产行业的长期健康发展,下半年内地房地产市场将保持平稳发展,集团将以笃定的战略和高效的执行力,应对外部环境的不确定,坚定今天、明天和后天的业务发展定位与资源配置。

  住宅是今天的主业,将投入90%的资源。商业资产运营是着眼于明天的成长型业务,配置8%的资源。创新业务是探索新的发展方向,培育未来的利润增长点,配置1%-2%的资源。在行业平稳发展的环境下,公司将以利润的稳健持续增长为追求目标,房地产调控持续,未来利润率将趋下降。公司将加快规模发展,以规模的较快增长推动利润总额的持续稳健增长。

  经历40年的发展,本集团更加笃定一家好公司的标准坚定成为“四好”公司,即“好产品、好服务、好效益、好公民”。持续实现好效益的前提是为客户提供好产品好服务。集团坚持高质量的发展,按照客户需求分级分类,建立标准化与创新结合的产品体系,强化精工建造体系,以过程精品,楼楼精品打造我们的项目精品。广泛采用新技术、新材料、新工艺,并做好配套服务,为业主打造智慧家居和智慧社区。同时集团始终秉持全周期客户的服务理念,健全三级的科研体系,加强客户研究,快速响应客户诉求,提供24小时的贴心守护,保障客户的生活需求。

  上半年客户满意度进一步提升至86分,处于行业的领先水平。好公民也是本集团持续努力的目标,持续践行企业公民责任。本集团积极推进低碳环保,累计绿色建筑认证项目229个,总建筑面积4262万平方米。为让员工更好的成长和发展,上半年发起三个系列的培训品牌,有效拓展员工的管理和业务水平。上半年集团各项指标的完成情况理想,全年将继续在有质量、有效益的基础上实现较快发展的目标。

  当前市场调控收紧、市场下行,我们维持全年的合约目标3500亿港元不变,这一目标是要确保全年来看公司的货量足以支撑更高的销售,公司不会惜售,市场有机会,我们也将在销售上保持进取。

  土地投资方面,集团上半年购地权益金额574亿港元,7月又新获了十一块地。1-7月的累计权益投资额达730亿港元,基本与全年的投资计划相符,下半年将继续根据宏观经济行业情况和土地市场的情况,灵活把控投资节奏。上半年本集团系列公司新开工和竣工面积分别完成了全年计划的39%和43%,全年将正常地推进,集团将以实现利润持续稳健增长目标,提升项目的运营效率,加快项目周转,保证可售资源充足,为实现又好又快又稳的发展奠定坚实的基础。

  Q1:三个问题,第一个是有关于销售方面,因为公司在建工程有5000多万平米,其中1000多万是卖掉的,剩下4000多万还没有卖,大概算一下可能可售资源有差不多7000到8000亿,如果今年下半年我们还是维持3500亿港币的销售,好像有点保守,其实今年大概有没有可能,比如说4000亿的目标提前实现,还是怎样的一个势头?第二个,就是跟盈利有关,盈利增长方面可能还是相对比较乏力,如果我们以上下半年的节奏来算的话,下半年可能也有差不多200多亿的利润可以结转,全年如果说增长到回到双位数,能给我们一点信心来说一下这个层面?第三个问题投资性物业这一块,中海做写字楼主要的背后逻辑是什么?还有对于整个中国写字楼的需求后续是怎么去看的?A1:半年来,我觉得从我们管理层来说,半年的业绩应该还是可以的。我们因为公司也希望又好又快的发展,一直是我们这一两年来坚持的一个方向。好字在前面,快在后面,又好又快又稳。所以我们现在变成三个字。

  从今年的业绩来看,“快”字我们觉得还算可以,去年全年实现了29.8%的增长。今年上半年销售增长是28.7%。增长速度在Top10里面应该是名列前茅的。所以说从增长速度方面来看,虽然我们的规模没有一个明确的指引和要求,但从发展的结果来看,速度还是提起来的,因为前面14、15年基本上在10%左右的规模增长,所以各位朋友一直也是为我们担心。正因为前几年我们销售增速比较慢,所以这两年营业收入、利润相对来说增速虽然也达到了两位数,但基本上只有10%左右,没有更大的增长。我们从去年开始销售规模进入30%左右的增长率,包括今年上半年28.7%的增长率,是建立在负债率跟原来保持差不多水平,低的资产负债率、低的净借贷比率,在低的负债率情况下实现了一个高增长,我们不是靠杠杆来实现高增长,我们是通过高周转,好的买地,比较好的运营来实现高水平的增长,所以速度起来负债率没有变化,同时我们的净利润率也达到了26.7%。其中核心的净利润率达到了22.5%。所以应该说比去年年底净利润有进一步的提升,我们认为这个成绩应该还是不错的,发展质量也是不错的。所以从管理层来看,这半年在快速发展方面做得不错。另外在好的方面我们能够继续保持下去,所以我们对自己来说,整个业绩,管理层还算是比较要满意,当然这个成绩是没有尽头,所以我们还要继续努力,更好的回报我们投资者。

  第一关于销售的目标的问题,我们没有调整,全年还是3500亿港元的指引。我们管理层其实也很纠结,要不要给大家明确的一个目标,因为原来4000亿港元是2020年原来我们定的指引,目前来看这个指标肯定没问题。今年3500亿港元的目标我们问题也不大对,因为到7月底我们已经完成了全年指标的65%。

  我们下半年应该说还有将近5000亿港元的可售货值,所以如果完成1500多亿港元目标的话,去化率百分之三十几就可以了。我们全年可售货值大约7000亿港元,3500亿港元大约是去化率50%左右,所以我们下半年我们觉得完成全面指标,我们很有信心,没有太大问题,至于超多少,我们刚才也说了,我们不会惜售,一定全力去卖。但这里面为什么没有给出一个明确的销售目标?因为我们觉得对我们公司来说,始终指引的还是利润,所以我们规模跟效益必须要同步去看。目前也就是说价格跟销售的量的一个平衡的问题,在一定阶段我们会先追求利润,所以销售速度可能会慢一点。当然有时候需要现金流的时候,我们销售速度放快一点,所以价格跟销售速度它存在一定比例的关系。所以我们在增长方面比较从容,而且我们认为双位数以上这种高增长还可以持续相当长一段时间。我们虽然没有提出指引的目标,但我们一定会尽心尽力的去做。如果市场紧了,我们可能现金流导向多一点,可能会卖得快一点,如果在正常情况下,我们还是希望利润能够多一点。

  第二个问题,关于利润增长,核心利润润9.5%的增长,归母净利润7.4%的增长,主要问题我们评估利润一分都没涨,所以最后平均下来回到了7.4%,核心净利润增长9.5%,因为我们是目前中国房地产界行业唯一一家用港币来标价的,因为汇率的问题,我们如果回到人民币的话,其实核心净利润增长是15.6%,所以核心净利润的增长应该也是可以的。如果加上评估的线%净利润的增长。至于我刚才也说了,归母净利润率低于核心净利润率,是因为我们评估现在慢慢在缩小,我们觉得市场是有些波动的,所以评估有些价格就没上去。所以我想从这个方面来看,利润今年其实还是不错的。当然港币因为汇率的问题,有些波动,但是核心净利润也达到9.5%的增长。我们主要是营业收入的问题,受制于营业收入的问题。但今年上半年营业收入也已经上来了,前两年营业收入只有1%到3%的增长,今年上半年已经达到5.6%的营业收入增长,如果换成人民币也是11.7%,我们相信因为销售收入去年已经上来了,营业收入后面可能上来速度会比较快的。所以我们想利润的增长,去年上半年是7.2%的增长,到年底我们就实现了双位数的利润增长。这里面因为结算的结构方面也不太一样,但是我们也希望,我们也有信心保持利润的持续稳定的增长,我想我们这边还是没有问题。具体年底能到多少,我们就再说。

  补充两个观点,第一个我们要的就是您大胆假设,我们去小心求证。第二个就是我们讲到的复利的力量。我们知道有单利有复利,一个公司到一定的净利润的规模,始终保持长期稳健的增长速度,这就是复利的力量,也是长期主义,也是未来40年中海外行稳致远的关键。

  第三个问题提到了投资性物业的问题,我们中海商业今年上半年完成了23.5亿港元的收入,归口人民币的增幅是22%,继续保持了一个超过百分20%的增长速度。

  我想首先资本市场可能对写字楼物业从回报从它的流动性来讲还是比较青睐的。另外我们在写字楼收入的提升是得益于我们稳健的品牌化的专业化的这样一个运营。目前我们写字楼业务在国内已经形成了一个COOC的像中海商办的品牌。当然我们也监控到市场,有一些城市在写字楼供给方面,目前是有一个供大于求的趋势。但我们做写字楼,我们有自己的筛选逻辑。我们的逻辑是得益于两个,一个是我们中海的城市地图,基于这个工具之下,我们是通过城市能级,包括规划利好等等七个方面,20多项指标不断的刷新我们的产品城市进入筛选的一个基础和逻辑。

  另外一个就是我们标准化和自动化的精准运营,目前我们在手的项目出租率都在93%,整体的运营是比较稳健的,质量也比较好。所以未来我们整个商业板块还是会把写字楼业务作为我们一个核心业务去打造。另外一个从整体的结构上布局来看,我们写字楼占持有物业比例的大概58%。集中商业我们大概占了29%,从整体的结构来看,其实也是一个双核协同发展的态势。

  Q2:三个问题,第一个跟销售有关系,就是说我们在销售回款的管理上,所谓有质量的销售部分,有没有一些数据可以分享?第二个就是关于买地,今年余下的几个月包括明年上半年公司怎么去看待土地市场的机会和我们的土地投资策略?第三个就是关于我们的利润率,现在已结算利润率还是比较高的水平,但是最近这一年确实看到利润率是有一些压力,所以未来一段时间,利润率会不会有一些相对比较明显的下行的压力?A2:这个回款在我们来讲,我们通常说房地产现金规划,经营性现金流是我们排在第一位的,必须要把回款作为我们最重要的工作来去管理。那么有这么几个方面。第一我们在正常销售的时候,对我们的回款的要求是很明确的。

  各地的各个项目进行统一管理,统一要求。第二按周去催款,这个催款是全面的,我们这儿每周都有报,然后到每一个营销人员,每一个签约人员,每一个财务人员,都会有这样的一个状态,按照公司的约定制度,然后让我们的业主来去做。其实从另外一个角度来讲,没有这种回款能力的业主,或者没有这样的客户,我们又怎么去做这种行销?您的这种质量如何去保障,是吧?那么第三,实际上我们和各家金融机构在年头,我们就排布了全年的总对总的按揭放款的额度,以及我们当地的属地性的那种商业银行全都有。

  这样的话我们从上下立体式的这种催收回款来把我们的销售质量,销售最后的业绩货真价实的体现在我们的现金上,体现在我们现金流上。

  第二个问题,我们买地的总的预算,年初是由预算安排的,是根据公司的一些负债率,根据公司的回款,根据对市场的判断,所以我们做出了全年1350亿港元的新增投资的预算安排。上半年完成43%,因为我们觉得二季度市场是有调整的,所以土地储备速度稍微慢了一点,基本上符合我们的要求,买的地里面46%-47%是集中在北京、上海、深圳以及香港这四个城市,这是跟我们关注一线城市为主,适当关注二线城市的策略是分不开的。所以总的来看上半年投资比较正常的。

  下半年投资会怎么样?虽然全年有预算,但在投资预算,我们一般会根据市场变化以及回款情况做出动态调整。所以从目前市场的观点来看,我们觉得还是会比较稳,稳中带着一点谨慎,但总的来看还是以稳为主,因为长效机制的建立已经有两年了。去年下半年其实也很难。今年上半年3月份有个小阳春。4月份开始,4月份、7月份政治局的两次重申,金融行业已经定向收紧,但是从房地产行业的管控措施来说,没有更多的新变化。当然在因城施策情况下,个别城市有一些收紧的动作也属正常。但总体来看行业的调控政策是连续的、一致性的。所以我们认为下半年市场还是会比较平稳的。因为金融也受制于国际的政治经济的影响,包括中美贸易战的影响,所以金融政策变化可能会更加频繁一点,对行业有些影响。所以我们也在考虑,但总体来看影响不大,因为我们企业属于低负债率,我们手头现金各方面都还不错。回款到7月份、8月份总体都还比较正常。所以我们目前投资也是会正常去拿。当然目前这个时点,市场都有一些判断。真正的市场变化也都挺快。所以总体来看,我们还会一如既往按照我们的风格,该投资还是会投资。这样能保证我们持续的发展,因为你半年不买地,后面持续发展还是有问题。但是对我们提出更高的要求是在什么城市拿地,城市里面什么区域拿地。

  因为因城施策、一城一策,现在城市分化很厉害,不是所有城市做不了,也不是所有城都能做,所以更加考验我们投资的精准度。这是一个挑战性的问题。同时我们也有几块地在一线城市价格相对比较高,包括大家也在问我们在一线城市平均价格为什么更高一点,其实这是结构性问题,北京原来我们都在五环外,现在已经回到了三环到四环。上海原来都在外环内,最近我们拿的地在内环以及内环跟中环之间,所以单价肯定会高一点。所以对我们来说单价的衡量意义不是很大,我们也看单块地的成交的一些东西。

  几块热点的项目,一个就是在深圳。深圳历史上没有这么拿过,五块地拿出来,有两块大的,其中我们拿了一块大的,地价大概在54亿,还有就是北京造甲村是80亿,还有一块是苏州的港田路,36亿。这里边没什么问题,我们觉得没什么东西,盈利很好,这个也不需要多说,这是优质的土地,我们也一直在找这样的机会。如果不是说大家去争地王,这个地价应该比我们预期要低一点,盈利是不会有问题,这个请大家放心。当然刚才谈到,对于付款苛刻一点,实际上我理解你的意思,就是我们有很多的项目要求客户一次性付款。占比多少,我们不能告诉你。但是我们相信刚才讲到的这些项目,因为都是好多地方限价,像北京一限价,我们的产品优势就出来,比如说一百套房子有一千人要,当然是今天晚上付全款的,你先来。这种情况在我们公司不少。所以上半年这一千多亿港元的现金回来,跟很多东西都是有关系的。我相信刚才谈到这些几块地,这几个是重大项目是不是会一次性付款的优先,不好说,但是肯定是盈利的。

  这里我补充几个数字,北京造甲村上的数据其实自媒体算错了,说可售楼面地价66000元/平米,其实不是这么一种账,楼面地价32000元/平米,里面的确有一些配件要还给村里,同时还有栋写字楼也是可售的,我们把可售性写字楼收回40000块钱就去卖,因为四环外面的总部基地45000一次性是可以销售的,我们收了一个40000块钱的写字楼。在这种情况下,楼面地价住宅的也就56000块钱,目前的北京严格限价基础上在旁边在卖的项目,在卖的是11万多一点,我们也不知道我们能不能批到11万,但是我们10万块钱也够了。有些自媒体算账,有时候他们可能没规划条件,可能没有那么清晰,所以我想这里跟大家解释一下。

  利润的问题,大家担心新买的地利润率都会低是吧。从中长期来看,我一直在表述行业利润率肯定还是会降低一点,因为房地产行业的确利润率是比较高的。A股现在上市的公司的平均利润率是8.6%,我们看了一下所有行业的平均利润率,房地产行业的确是偏高一点,当然有一部分风险收入。所以我们也在想,在限价条件下利润会降低一点。但是这个过程是一个缓慢的过程,不是一把就下来的。所以我们也在想现在的规模问题。我们可能比同行比较悲观一点,我们觉得未雨绸缪,利润率总是要下来,所以规模必须要上去才能保证对股东的利润总额不变,必须要增长,我们这个目标坚定不移,所以也是一定规模的情况下来看这个事情。

  新买的地,我们基本上都能满足我们的投资刻点。但当然我们原来跟大家也讲过15%的成本利润率,包括IRR也是15%。我们现在有个别可能会稍微低一点点,但是这样的在一线城市,因为限价情况下有些周转率特别快,IRR很高,但是成本利润率可能稍微低一点,我们觉得一把把钱收回来也是不错的,所以它低一点,但它总额很大。包括我们北京正在卖的望京府,一共两期,第一期一个晚上两个小时就卖光了,第二期也都要开,基本上是1:10的一个关系。所以周转很快,所以我们根据不同限价情况略微有小的调整,但没有大的调整,目前来看基本上正常。个别项目因为地方政府的严格限价,我们有些项目适当的会拉长一下销售,看看价格还有没有变化,所以有高一点、低一点,但总体来看目前都比较正常,我们也会严格按照投资的刻度来做,包括我们现在公开市场、非公开市场,其实对我们来说都是一些途径、来源,我们更看重的是对每个项目的投资刻度,我们希望它必须要满足我们的要求,而且我们的运营团队的任务同样如此,我们投资可研阶段的回报要求在启动会时候带入到运营里面,从头到尾这些指标都是考核我们团队,目前来看绝大部分都还是不错的,还有很多是远远超过预期的。所以我们想利润率总的来说还是不错的。

  Q3:第一、管理层能不能给一些更新一点的中期目标,销售方面能不能给我们一点指引。第二个问题就是新开工的问题,销售跟买地都跟预期差不多,但是新开工还是低了一点。下半年是有什么安排还是其他原因?第三个问题就是股权激励的问题,这两年销售做得很好,会不会有比较大的股权激励数字可以回馈?A3:第一销售目标已经回答完了,但是我觉得两样东西是可以肯定的,一个我们利润总额一定会持续稳定增长。第二派息率在去年基础上我们一定会增加。上半年其实我们派息增加了12.5%,是超过9.5%的核心净利润的增长,所以年底我们一定也会有调节,一定也会提高派息率,我们原来给大家指引派息率达到30%,去年是26.6%,我们希望往30%的速度会比较快,我们也一定会考虑到这方面的情况。所以大家可以看到我觉得没有问题,净利润一定持续稳定增长,同时我们派息率一定也会持续稳定增长,也就意味着我们派息的增长会超过我们的核心净利润的增长。

  第二个问题新开工面积。上半年好像比例只有40%多,这是一个结构性问题,第一我们去年年底买的地比较多,包括去年四季度和今年一季度,因为我们现在开工是六个月周期,但是因为有春节的影响,估计七八月份我们开工是比较多的,所以全年完成新开工目标问题都不大,主要是受制于买地时点,按全年拉开来看没有问题。

  第三关于股权的问题,在上级单位的支持下,我们去年半年的时候实行了职业经理人的改革,加上同期实施了期权激励计划,当初实施这个计划,旨在通过市场化的手段建立一个长效的激励机制,最终还是为我们的股东创造更大的价值。实施一年多来,效果非常明显。可以从两个维度、两个数据来说明,第一个就是我们团队的稳定性,另外一个就是我们员工的敬业度。稳定性可以从一个数据来看,我们大概统计了一下,今年以来整个行业离职率是10.7%,我们去年同期大概是7%,而今年目前只有4%。这里面包括我们的中高层团队就更低,只有1.6%的离职率,非常的稳定,非常认同我们公司的这项计划。另外一个数据就是我们的员工的敬业度,整个房地产行业是75分,最佳雇主是81分,中海达到88分,已经达到行业的95%的分位,所以我们认为实施这项制度效果非常的理想,那么明年我们第一期1%就要开始行权,后面还有9%,其实我们的想法,我们的心情跟大家一样,我们希望跟上级通过沟通以后多一些这样的激励,这样我们的发展的力度也很大,劲头也很大。

  Q4:两个问题,第一个问题就是跟进刚才的股权激励机制,想具体了解一下满足什么样的KPI才能行权?第二个问题关于商业这块的,因为其实我们办公楼的在账面的价值也是超过千亿,体量很大,目前发改委的交流文件提到雄安新区的市民服务中心的公募REITs有比较积极的进展,那个项目应该是我们跟母公司还有地方政府的三方合资项目,能不能分享一下具体细节,以及如果这个地推出来的话,对我们千亿的办公楼资产具有怎么样的意义?A4:关于行权的条件,当初在设置的时候,其实就是关注了大概是两个方面,第一个是公司运营的效率和运营的质量,另外一个是增长的速度和增长的质量,就设置了一些指标,像净资产的回报率,净利润的增长率,包括销售利润率等等这样一些指标,那么同时还会跟市场上进行一定的对标,是这样一些条件。

  雄安这一块里头我了解的和你差不多,他们也是在做这方面的工作。如果按您说的能成为第一代,当然是最好,所以这块我们拭目以待。那么第二个就关于商业资产的,我们有千亿资产,当然去掉估值以后,大概四五百亿的实体资产,REITs也是我们一直期待的。因为在这一块里头创新也好,还是做相关的产品质量和产品的特性也好,不瞒你说,我们也跟国内的很多机构还有监管机构做了很多很深入的对接,应该说我们的写字楼也好,还有我们购物中心都具备做任何条件,那么如何去做,什么时候开放,那么可能还需要通盘去考虑,当然不是我们企业来考虑的话,要由国家来准确的去考虑,因为它要有很多方方面面的工作还需要继续推动。

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