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中海地产:稳中求进的龙头

发布日期:2019-08-04 19:34   来源:未知   阅读:

  过去几年,是高杠杆、激进型房企的高光时刻,他们不断刷新中国房企、以至全球房企的年销售纪录,将自己的名字写入世界500强榜单,房住不炒,不可动摇。7月30日的中央政治局会议首提:不将房地产作为短期经济的刺激手段。狂飙突进的房地产时代正式画上句号,中国房地产正式进入平稳增长阶段。需要强调的关键词是“正式”。

  未来的市场机会,属于那些财务稳健、战略稳健的房企。在“黑天鹅”频出的时期,稳健的企业有机会走得更远。既是龙头房企,又以稳健著称的,非中海地产莫属。

  2018年末,中海地产的资产负债率不到60%,只有59.5%,这在负债率动辄超过100%的房地产行业,与TOP10房企平均超过80%的资产负债率相比,非常特立独行。

  2018年末,中海的净借贷比只有33.7%,年末持有现金1006亿港元,现金占总资产比例超过10%。2018年加权平均借贷成本仅4.3%。不仅负债低,现金充裕,中海的销售增长也在加速。2018年,中海的销售合约额为3012亿港元,年增长30%,销售规模行业第七;归母净利润449亿港元,位居行业第一。去年末,中海的总土地储备达9144万平方米。这种又好又快的势头,2019年还在持续。

  2019年上半年,根据中海发布的销售简报,以港币计价,中海官方口径销售增速为28.7%,销售合约额达1942亿港元。在上半年全国商品房销售额仅增长5.6%的背景下,这一增速,相当亮眼。凭借快速增长,中海的销售排名提升。

  上半年,根据克而瑞的数据,中海的全口径销售规模上升一位,位居行业第六;权益销售额排名行业第五。很快就要到公布2019年中期业绩成绩单的时候了,按照中海一贯的稳健思路,中海这个规模增速,依旧还会是以发展质量作为前提。中海的利润及其他财务指标的表现,值得期待。

  5月17日,银保监会官网发布了银保监发(2019)23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

  6月13日,中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上讲话指出:“房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。”

  先吹风表态,接着雷厉风行的大动作,所有这些,都透露出一个明确的新信号:针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端。未来的调控政策,除了继续在需求端进行“限购、限贷”等,也要在资金端限制一些激进房企的高杠杆行为,抑制资金过度流入房地产。

  货币政策和金融监管的边际宽松一去不复返,融资环境收紧,如果房企净负债过高、资金需求强烈,再叠加销售端降温等不利影响,生存环境将不容乐观,首当其冲的当属那些激进型房企。在这样的调控环境下,一向秉持稳健策略的房企、负债偏低的房企,反而会有巨大的市场机会。

  比如中海。由于中海一贯坚持稳健审慎的财务策略,中海的净借贷比长期维持在40%以下,是行业中最低水平之一,这是相当不容易的事情。负债水平常年控制在行业低位,中海凭借着央企优势,又同时具备充沛的现金储备和低成本的融资渠道。在房地产信贷收紧的形势下,低成本融资优势将是中海独一无二的竞争力。

  7月8日,中海发行了5.5年期20亿港元债券,票息2.9%;10年期4.5亿美元债券,票息3.45%。创下了中国房地产企业境外债券发行的最低成本记录。 这得益于中海在香港拥有庞大的实体开发业务。中海1979年创立于香港,香港是中海的根据地。一直以来,在香港房地产市场,中海的销售规模一直位居中资房企第一。今年上半年,中海在全香港房地产市场位居第五。

  克而瑞数据显示,中海2019年上半年拿地金额537.5亿,位列第7。以2018年业绩发布会上定下的2019年全年1350亿的拿地预算,中海上半年拿地金额占比还不到全年预算的40%。从城市分布看,北上广深及香港均有斩获,五个城市的投资额合计达216.7亿元,占比41%。如此之高的占比,在国内其他地产商中少见。更别说这五个城市,均被认为是潜力最好、安全边际最高的城市。

  正因为门槛高,很多房企被挡在了这些市场之外。尤其是香港,这个国内多数房企巨头尚无法进入的城市,中海在半年内,与会德丰、新世界、恒基等公司合作,获得了三幅地。这也展示了,在香港的新形势下,中海作为窗口企业,对香港发展的看好与支持。一直以来,中海都聚焦在一二线城市拿地,而且中海的开发速度越来越快。

  去年,中海在北京市场占据份额第一,年销售超过300亿。根据中原地产统计,截至今年上半年,北京已有50个限竞房面市,从拿地到销售的周期,平均是383天,而中海在北京的限竞房的周期是200天。开发速度最快的10个项目中,前5个都是中海的项目,最快的中海云熙仅为122天。且每个项目都保持了极高的去化率。不管是拿地金额还是城市选择,都能说明一点:中海在负债、盈利、拿地上均占优势的情况下,依旧坚持“稳健发展”的主基调。

  新调控思路之下,行业总量天花板临近,必将引发新一轮行业格局的洗牌。今年上半年,全国商品房销售面积下滑,金额却在上涨,这其实就是一个信号:房价更高的一二线城市的成交占比在不断提升。

  同时,一个无法回避的事实是,国内众多三四线楼市在短期内显著下行。受制于前期市场购买力透支、叠加棚改货币化安置政策的渐次退出,2019年上半年三四线月,三四线城市整体成交量累计同比下降5%,环比下降14%。

  据统计,2019年至今,有数量近七成的百强房企在三四线城市新增土地投资占比相比2018年有不同程度的下降。中海的城市布局,一直是以一二线城市深耕布局为主。其发展策略是坚持主流城市、主流地段、主流产品。加上中海宏洋,在全国布局只有70多个城市,是TOP10房企中布局城市数量最少的。

  保证中海持续稳健增长的另一个武器是行业领先的品质和产品力。承建业务出身的中海,拥有“工科中海”的市场口碑,秉持着对建筑老本行的尊重和对质量的苛求态度,产品的用心程度上向来是不遗余力的:在施工前,中海基于样本量巨大的客户研究,准确定位客户偏好,定位80%标准化的设计;20%创新设计;在施工过程中,中海打造精工体系,注重加强新技术、新工艺的应用;在施工结束后,中海的每一间房屋必经七重质检;在全过程,中海将客户满意度列为公司战略级管理范畴,内部实施强考核。

  而这种在产品力、品质上的细心打磨的背后,是中海希望以好产品、好服务驱动增长。 另外,从中海提出的战略规划来看,中海可能是对地产下半场思考得最为理性、清晰,布局最合理的房企。这体现在两个方面:一个是战略定力,二是战略眼光。在以“多元化”为潮流的行业趋势面前,中海一直没有太大的跨界动作。

  这背后是中海地产掌舵人颜建国对行业及公司未来的深刻洞见。今年3月20日的年度业绩发布会上,中海详细阐述了“今天、明天、后天”三个层次的业务战略。中海将90%的资源用于住宅开发,因为目前房地产行业最赚钱的还是住宅,周转快、利润也相对高一点。

  中海将持有商业作为第二层次的产业,定位为是明天的产业,每年投入7%-8%的资源用于商业,商业地产营收预计2020年超过50亿,2023年收入达到100亿。实际上,中海目前已经是国内最大的单一业权写字楼发展与运营商,截至目前持有并已投入运营的写字楼45栋。 2018年,中海商业物业总营收为40.6亿港元,同比增长38.1%;其中投资物业实现租金总收入港币35.3亿元,同比增长44.1%;酒店及其他商业物业收入港币5.3亿元,同比增长8.2%。创新产业定义为第三层次后天的产业,中海主要聚焦教育、养老、物流、文化等产业,每年投入1-2%资源探索、创新、试错。

  每一次的调控都是一个历史的轮回。而在2019年,命运的钟摆或许再次偏向以中海为代表的稳健型房企。对于几千亿量级的房企而言,每一次的销售增长都是让大象跳舞,稳健前行者,才能走得更远。今晚六会彩开奖结果l

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